1. Đất khai hoang là gì?
Hiện nay pháp luật đất đai không có hướng dẫn hay giải thích thế nào là đất khai hoang. Trước ngày 27/11/2017, đất khai hoang được giải thích cụ thể tại khoản 1 Điều 2 Thông tư 52/2014/TT-BNNPTNT như sau: "Đất khai hoang: Là đất đang để hoang hoá, đất khác đã quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp do cấp có thẩm quyền phê duyệt."
Tóm lại, đất khai hoang là đất đang để hoang hoá, đất khai hoang mà thời điểm sử dụng đất trên thực tế không thuộc quyền sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác. Việc sử dụng đất khai hoang là sử dụng đất trên thực tế khi chưa hoàn thành thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định pháp luật.
2. Đất khai hoang có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?
Đất khai hoang trên thực tế chủ yếu là đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Do đó, căn cứ quy định về điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất được tại Điều 101 Luật Đất đai 2013 và các Điều 20, 21, 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
(*) Theo Điều 101 Luật Đất đai 2013 quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất từ ngày 01/7/2014 mà không có đủ giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất với điều kiện sau:
+) Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn:
+) Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất hợp pháp;
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có đủ giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với điều kiện sau:
+ Được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp;
+ Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chung xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt tại nơi đã có quy hoạch.
(*) Theo khoản 4 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở do tự khai hoang mà đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, không có tranh chấp sẽ được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hạn mức do UBND cấp tỉnh ban hành; Nếu quá hạn mức do UBND cấp tỉnh ban hành thì diện tích trong hạn mức phải chuyển qua thuê.
Căn cứ theo Điều 100 Luật Đất Đai 2013 quy định về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
+) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai
+) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;
+) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
+) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;
+) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
+) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
+) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày Luật Đất đai có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Như vậy, mặc dù là đất khai hoang nhưng chỉ cần có các điều kiện theo quy định trên sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
3. Đất khai hoang bị thu hồi có được đền bù không ?
Như đã phân tích ở trên, đất khai hoang vẫn được công nhận cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, về điều kiện bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được quy định tại Điều 75 Luật đất đai năm 2013 như sau:
“Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.”
Như vậy căn cứ theo quy định của pháp luật, đất khai hoang có thể được bồi thường khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất nếu đủ các cơ sở sau:
– Nhà nước tiến hành thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích công cộng.
– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm
– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai mà chưa được cấp.
Vì vậy, Khi tiến hành thu hồi đất, Nhà nước vẫn sẽ phải bồi thường theo đúng quy định của pháp luật cho người dân.
Trên đây là phần giải đáp, tư vấn của chúng tôi, nếu quý vị còn vướng mắc và cần tư vấn chi tiết, cụ thể hơn xin vui lòng liên hệ: Văn phòng Luật sư Quang Dũng và Cộng sự, Số 08, phố Chợ Tre, phường Đông Ngàn, thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh, Số điện thoại: 0983 230 137.
